Addio affitto, prepariamoci ai dividendi

Sto per chiudere una fonte di reddito che mi ha accompagnato per anni.

Fra poco venderò la mia seconda casa, in cui ci ho vissuto in passato per 5 bellissimi anni della mia vita. Ho accennato al tema nell'articolo di giugno calcolando le stime di incassi e spese di fine anno. Ora che la vendita si avvicina (o almeno ne ho definito i paletti) è il momento di fare i conti con i numeri reali: qual è il bilancio di questa operazione? E cosa mi aspetta nel futuro qualora spostassi il capitale dal settore immobiliare ai mercati finanziari?

Per anni ho tenuto traccia di tutto ciò che è legato all'immobile messo a rendita: incassi lordi, spese, tasse.. Visto che sto per chiudere questo capitolo (quantomeno da qui all'anno prossimo) ho raggruppato i dati disponibili (con uno storico di circa 10 anni) per farne un bilancio.

Tralasciando incassi e spese, sappiate che "tutto compreso", considerando sia manutenzioni ordinarie che straordinarie, sia bollette che tasse, il netto incassato è stato di circa 2 k€ l'anno.

Facendo una stima approssimativa, comprensiva sia della rendita netta incassata nel tempo che della rivalutazione, arriverò a un rendimento netto annuo composto del 3,5%.

Sono stato un pessimo gestore: in giro leggo che questo rendimento si ottiene in media dal solo affitto, e non stento a crederlo. Ho sempre affittato a canoni che rientravano nelle tabelle "concordate", ignorando completamente il mercato frizzante che avevo di fronte e le relative opportunità. Non credo avrò mai un futuro in questo tipo di mercato. Spero almeno di aver dato a mio modo un piccolo aiuto alle belle persone che ho conosciuto in questi anni.

Ma la vera domanda è: sapendo che dividerò il ricavato della rendita con i miei familiari, riuscirò mai a coprire i mancati incassi?

Partiamo per gradi. Vediamo prima le differenze fra i due flussi di cassa: non possiamo fingere che siano intercambiabili, ognuno ha le proprie peculiarità, i propri pregi e i propri difetti.

L'affitto è stabile ma concentrato. 

Arriva un bonifico al mese, sempre della stessa entità (che si può rivalutare ad ogni rinnovo del contratto), tutto da un'unica controparte. Se quella smette di pagare o se l'immobile resta sfitto, il flusso si azzera del tutto.

Per non parlare della quota capitale: un controvalore enorme, tutto concentrato su un unico asset soggetto a deperimento fisico, esposto al rischio specifico di un'unica zona, di un'unica città, di uno stato. Se succede qualcosa a quella zona, città o stato sono dolori. Senza menzionare il fatto che il capitale è completamente bloccato in un mercato illiquido che richiede mesi per concludere una operazione.

Il dividendo è diversificato, ma variabile. 

Arriva da decine, centinaia, migliaia di emittenti diversi con importi che però oscillano di trimestre in trimestre. Non si azzererà mai del tutto, ma l'importo incassato non è in alcun modo garantito. Certo, sul lungo termine possiamo ipotizzare che il mercato azionario abbia una sorta di hedge contro l'inflazione, ma sappiamo anche che il lungo termine potrebbe essere più lungo di noi stessi, e non è raro trovarsi in situazioni particolarmente spiacevoli con questa asset class.

Una occasione potrebbe trovarsi nel mercato obbligazionario: in questo caso la variabilità si riduce, ma di pari passo devono ridursi le nostre pretese sui rendimenti di lungo termine.

Guardiamo il lato positivo della questione

Spenderò sicuramente meno gettoni mentali per gestire il capitale. L'affitto richiede tempo: manutenzione, riunioni condominiali, telefonate dell'inquilino per una lampadina rotta..

Il dividendo o cedola richiede zero tempo operativo, ma se devo essere sincero toglie anche una cosa a cui, ammetto, mi sono accorto di essere affezionato: il controllo su un asset che potevo vedere, toccare, sistemare con le mie mani con annesso il relativo orgoglio. Una sorta di status symbol fra le persone che ho intorno.

Facciamo un minuto di silenzio anche per il lato più nostalgico di questa vicenda: non potrò più visitare il luogo in cui ho creato molti bei ricordi.

Ma andiamo avanti. Calcoliamo di quanto capitale ho bisogno per incassare 2 k€ netti a cui mi ero ormai abituato.

Ipotizziamo un dividend yield del 3% lordo (che rientra a fatica nei rendimenti che sto vedendo in giro evitando ETF esotici): in questa maniera avrei pure spazio per la rivalutazione del capitale.

In questo caso avrei bisogno di 90 k€. Confido totalmente nelle capacità degli agenti immobiliari che ho incaricato, ma "credo che ci siano aspettative francamente esagerate. Credo che sia inutile e illusorio aspettarsi miracoli: non avremo miracoli" disse un saggio qualche anno fa :)

Lo scenario più verosimile è che andrò a perdere una parte di incassi, e con il capitale ricavato entrerò nel mercato obbligazionario. Sicuramente mi esporrò a qualche governativo white list, con ETF o con obbligazioni singole, magari a scaletta.. Da valutare inoltre se acquistare strumenti plain vanilla o inflation linked.

Sicuramente andrò a ridurre il rischio complessivo del mio portafoglio, visto che il controvalore si inizierà a fare interessante.

Ultimo aspetto: non avendo più un immobile a cui pensare si ridurranno pure le mie spese e la loro incertezza. Potrò quindi liberare (e investire) parte dell'abbondante liquidità che tengo sul conto, ottimizzando anche questo aspetto del mio net worth.

Voi avete mai fatto il conto vero, al netto di tutte le spese, di quanto rende realmente un immobile che affittate?

Fatemelo sapere con un commento,

Un abbraccio,

LRI