Quanto rende un appartamento messo a rendita? La (mia) dura verità

Mi ritengo una persona estremamente fortunata, sotto molti punti di vista.

Pur essendo nato in una famiglia "media" i miei genitori sono stati in grado, attraverso il risparmio e il loro lavoro, di mettere da parte delle somme tali da non far mancare nulla a nessuno.

Tralascio i dettagli del caso.

Sta di fatto che, terminato il mio percorso di studi obbligatorio e volendo io proseguire con l'università, la famiglia si è trovata di fronte alla scelta di mandare in affitto il figlio oppure acquistare un immobile da utilizzare come alloggio per me e da mettere parzialmente a rendita affinché io risulti quanto più "indipendente" possibile.

I miei genitori hanno scelto la seconda opzione.

Attualmente, con le conoscenze maturate qualora mi trovassi nella stessa situazione non saprei se sceglierei la stessa strada.

In ogni caso, è mia premura scrivere questo articolo su fatti e freddi numeri, non su "cosa fosse successo se..".

Il passato non si può cambiare, ma possiamo analizzare i risultati ottenuti con questo approccio.

Questo appartamento è rimasto ed è tuttora sotto la mia tutela ( oneri ed onori ), quindi ho a disposizione un bello storico per analizzare il risultato globale degli anni dal 2016 al 2023, includendo tutti gli incassi e le spese sostenute.

So già che il risultato non piacerà, quindi mi sento di premettere che mi ritengo una persona onesta ai limiti della decenza, con dei principi che solitamente vanno a fare a pugni con gli "affari".

Ho sempre affittato a "canone concordato", mi sono accollato tutte le bollette, chiedendo per queste ad ogni contratto una quota mensile fissa basata sulle medie degli anni precedenti. Non una genialata nel biennio 2022-2023. Mai chiesto nessun extra (e ci mancherebbe..).

Riporterò quindi la rendita "lorda", comprensiva sia della quota di affitto che della quota relativa alle bollette.

Lato incassi quindi, dal 2016 al 2023 ho raccolto ben 63,2 k€.

Lato spese (bollette, spese condominiali, registrazione contratti ecc.) , ho sborsato 23,4k€.

Attenzione attenzione, mica è finita qui.. perché nei condomini, le riunioni annuali sono programmate per far sfogare la fantasia dei vicini spendaccioni! Solitamente questi propongono uno/due interventi straordinari all'anno, ma per risparmiare si decide poi di farli male, oppure a metà, così che si entra in un pericoloso circolo dove ogni anno si commissionano lavori per riparare ai danni fatti l'anno prima.

Questo carosello mi è costato ben 18k€ nel periodo analizzato.

A parte le provocazioni, partendo da un appartamento con classe energetica infima, con le mosche che d'inverno uscivano all'esterno per cercare un pò di calore, grazie a questi interventi sono arrivato ad avere una bella classe energetica "A".

Non ci dobbiamo poi dimenticare del nostro socio occulto, che leccandosi i baffi viene a riscuotere la gabella puntuale come un orologio svizzero!

Sto proprio parlando dello Stato e delle tasse. Purtroppo non ho il valore corretto relativo a quanto ho pagato in questi anni, perché mi sembra da psicopatici scorporare questo valore da tutto il resto ( le tasse legate al mio lavoro ad esempio ) solo per fare accounting.

Essendo sempre rimasto in canone concordato, stimiamo un 10% sui ricavi legati all'affitto ( non alla quota bollette ), quindi direi sui 4.5 k€.

Ora la matematica risulta abbastanza semplice:

63.2-23.4-18-4.5 = 17.3 k€.

Stiamo parlando di "circa" 2.2 k€ annuali netti di rendita, pari a poco più dell'1% annuo di ritorno sull'investimento.

Ora possiamo forse fare le pulci su molte cose:

• L'anno 2016 (il primo da quando raccolgo i dati), è gravato da un intervento di miglioramento, che da solo pesa per un 1% netto annuo. Se avessi preso anche gli anni precedenti questo effetto si sarebbe diluito molto.

• Forse eliminando la quota di bollette potrei risparmiare qualcosa, credo di essere troppo onesto..

• Evitando di fare troppi interventi di miglioramento il rendimento sale, ma ci si ritrova dopo 15-20 anni ad avere un immobile invendibile, senza più valore.

Detto questo, mi sento di dire che se si ha a disposizione un appartamento abbastanza recente in condizioni già buone, se si affitta a studenti universitari i rendimenti potrebbero andare da un 2 a un 3% netto massimo. Diffiderei da chi promette guadagni che si discostano troppo da questi valori.

Discorso diverso è il caso di affitto per vacanze, ma stiamo parlando di un altro approccio, che richiede molto più tempo speso, molti più pensieri e molta manutenzione in più.

Certo i guadagni potrebbero essere anche 3 volte superiori, ma con volatilità e stress maggiore ( rischio di periodi in cui l'immobile rimane sfitto ad esempio fra il 2019 e 2020 con il coronavirus ).

Un saluto amaro vista la rendita reale ottenuta,

Un abbraccio,

LRI